2018年以降、不動産購入のタイミングはいつがいい?

18.04.23

 

2013年以降はマンションの購入に人気が集まり、その価格も上昇傾向にありました。これには税改正や政府政策も大きく関わっています。特にマンション市場にはさまざまな経済情勢がからみ、その価格や販売戸数にも影響が出ています。2018年以降に購入を考えている方はどんなことに注意すべきなのでしょうか。マンション購入に絞って解説していきます。

 
 

マンション価格に影響した要因

 

1、日銀によるマイナス金利政策

 
マイナス金利政策とは、各銀行が日銀に預金している余剰金に対し、マイナスで金利が付くという政策です。私たち一般国民の預金がマイナスになるのではなく、日銀に預けている金融機関の余剰金が目減りします。この政策の結果、各種ローンの借入がしやすくなり金利も低くなってきました。変動金利の住宅ローンであれば、金利1%以下で設定する金融機関も数多く登場しました。

融資のハードルが下がり借りやすくなることで市場も活発化するため、需要と供給量が増えマンションの価格が上昇する要因にもなりました。

また一般消費者がローンを借りやすくなることで、購入できる消費者が増えた結果、欲しい物件が流通される前に売れてしまうことも多くなるでしょう。
 

 

2、消費税の増税(5%→8%→10%)

 

個人が売主となっている中古マンションを購入する際には、購入価格に対する消費税はかかりませんが、新築マンションは専門会社からしか購入できないため、購入価格には必ず消費税がかかります。
 

10%への増税が決定された2012年に決定されましたが、その後「8%のうちに購入したい」と考える人が増え、マンション価格は上昇傾向に向かいました。分譲会社による供給も増え、マンション市場全体が活発的な動きをしていました。マンションの販売平均価格は上がり続け、2016年にやっと落ち着き価格は横ばいになったという状況です。
 

このように政府政策や税制に大きく作用される不動産価格。一度決定された制度改正が延期になったことで、さらに左右されたため、購入を考えている方にとってはとても決断がしづらい時期だといえるでしょう。

 
 

3、駆け込み需要による建築コストの高騰

 

2012年に消費税10%の増税が決定され、翌2013年には消費税の増税を懸念した駆け込み需要が急激に増えました。需要が急増し市場が活発化すると、建築資材や施工業者の数が足りなくなり、費用が高騰します。特にオリンピックを控えた首都圏では、多くの建築物が建設され続けておりますので、資材の高騰は続くと予測されます。高騰した建築コストを物件の販売価格に上乗せせざるをえないため、販売価格も下がりにくくなります。
 
 


 

4、中古マンションに販売戸数が上昇

 

マイナス金利政策により新築マンションの需要が増え、価格に大きな下落が見られない状態が続きました。しかし、価格とは反対に販売戸数が低迷しました。株式会社不動産経済研究所が発表した首都圏新築マンションの2016年の発売戸数に対する契約率は、ほとんどの月で70%以下に落ち込んでいます。一般的に70%を超えないと市況が思わしくないと言われています。
 

一方で中古マンションの成約件数が、新築マンションの販売戸数と変わらない数字にまで上昇しています。実際には、供給戸数から未成約の在庫マンションを差し引くと、中古マンションの方が売れたという結果になります。つまり中古マンションの販売戸数が増えた結果、新築マンションの販売戸数が低迷したと言えるでしょう。
 
 

今後の展開

 
消費税の増税延期発表後も大きな下落を見せなかった新築マンションの価格も、そろそろ変化がみられるでしょう。現在、主に新築マンションを供給している販売会社はリーマンショック後の不況を乗り越え、体力的に余裕のある会社がほとんどです。少々の在庫を抱えてもすぐに販売価格を下げることはしませんでした。
 
一方で今後もこのまま契約率低迷が続くと、値引き販売を打ち出す可能性はあります。なぜなら大手販売会社は、オリンピック開催に向け更に新規の建築プロジェクトを抱えているからです。現在の未販売戸数を消化しなくては資金調達に支障を来すため、需要に合わせた価格調整に踏み切ることもあり得るでしょう。
 
 

購入のタイミングは?

 

1~3月の繁忙期にもかかわらず、2017年に入ってからの契約率はいずれも首都圏平均で70%を下回っていました。23区内については3月にかろうじて70%を超えた数字が記録されていますが、やはり新築マンションの契約率低迷が目立ちます。今後、マンション購入のタイミングを判断するには、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。

 
 


 

 

税制・政策について確かな情報を得る

 
2015年に実施された相続税の事実上増税、東京オリンピック経済に注目した外国人の購入なども、マンション価格に影響した要因です。さらに、政府がインフレ政策を打ち出したことにより、現金資産を不動産に変えるという人も増えてきています。
 
税制や政策を常に注目することは簡単ではありませんが、これらが不動産の市場価格に大きな影響を与える要因であることは確かです。専門家のようにあまり深堀りして調べる必要はありません。しかし長期的に購入を考えている方にとって、不動産購入のサポートサイトで紹介するレベルで情勢を正確につかんでおくことは、購入タイミングの参考になります。
 
 

エリアの動向をつかんでみる

 

税制や政策に気を取られすぎて損得重視でマイホームの購入計画をたててしまうと、結果的に自分に合った物件を購入できない、ということになりかねません。たとえば、首都圏のマンションといっても、さらに細かくエリアを分けるとその価格市場には違いが見えてきます。
 
また東海エリアや関西エリアでは関東地方とはまた違った動きをしています。そのエリアで新築か中古かを考える、または建売住宅の価格にも注目して検討範囲を広げてみると、価格の違いや市場の違いがさらによく見えるようにもなってきます。

 

 

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今後も情勢を考慮しながら購入タイミングを模索する時期はしばらく続きそうです。「いつ買ったらいいか」を決めるのは、第一に自分の人生設計です。購入資金は、諸費用や入居後のランニングコストも総合して、無理なく払い続けていけるかも考えなくてはなりません。そのうえで、価格動向や住宅ローン金利の推移などから、ご自身とご家族のライフスタイルにとってベストなタイミングを判断することが大切です。